Investissez en toute sécurité !

La Garantie loyers impayés (ou GLI) permet au propriétaire bailleur de se prémunir en cas de défaillance du locataire (non-règlement des loyers, dégradations immobilières, départ prématuré…). Elle concerne uniquement les logements à usage d’habitation permanent et exclue, donc, les locations saisonnières. 

Une couverture étendue, pour plus de sérénité 

Assurance non obligatoire et optionnelle, la GLI est souscrite par le propriétaire bailleur auprès d’une assurance privée. Son montant dépend du montant du loyer à couvrir et représente environ 2,5 % à 5 % du loyer annuel (charges comprises), selon les contrats.

L’assurance loyers impayés ne se limite pas seulement à la prise en charge des loyers impayés par l’assureur. Elle couvre généralement : 

• Les charges et taxes comprises dans les loyers ;
• Les frais inhérents à toute action juridique déposée auprès d’un tribunal ou d’un huissier (recouvrement, expulsion…) ;
• Les dégradations constatées au départ du locataire et non couverts par le dépôt de garantie – avec versement des loyers pendant la période de remise en état ; 
• La vacance locative en cas de départ anticipé du locataire ;

Attention ! La prise en charge n’intervient le plus souvent qu’à partir du troisième ou quatrième mois suivant celui du premier loyer impayé. Un élément important à prendre en compte pour ceux qui ont des mensualités d’emprunt à rembourser. 

Bon à savoir : si vous souscrivez à la GLI, il vous est interdit d’accepter un garant sur le contrat de bail. À moins que votre locataire ne soit étudiant, en ce cas vous pouvez cumuler les deux. 

Ouvrez l’œil ! Points de vigilance 

Chaque garantie est assortie de conditions d’indemnisation différentes et propres aux assurances. Il est donc conseillé de comparer les contrats proposés avant d’y apposer votre signature. Pour identifier le meilleur contrat possible, soyez attentifs aux points suivants : 

• Le niveau de couverture ;
• Les conditions d’éligibilité des locataires ;
   Les conditions générales des contrats d’assurance imposent une sélection très sévère des locataires qui doivent, généralement, être salariés en contrat à durée indéterminée et posséder des revenus représentant au moins trois fois le montant du loyer garanti, charges et taxes comprises. 
• Le plafond d’indemnisation ;
• Le plafond maximal du loyer assurable ;
• La durée des garanties ;
• La franchise.

La tranquillité coûte que coûte !  

S’il n’existe aucune statistique officielle, mis à part les chiffres généraux de la Chancellerie sur les contentieux locatifs, les loyers impayés seraient compris entre 1,5 et 2 % des logements loués (source : UNPI – Union nationale de la propriété immobilière). Bien qu’ils représentent un risque infime, ces impayés peuvent mettre certains bailleurs dans une mauvaise posture financière… notamment lorsque la majeure partie de leur ressource provient de loyers perçus. 

Si la caution suffit généralement à garantir le paiement des loyers, elle est souvent contestée en justice. Et son champ d’action est limité comparée à la GLI. 

Bon à savoir : Petit avantage mais pas des moindres, les cotisations d’assurance loyers impayés sont entièrement déductibles des revenus fonciers.

La loi française autorise un propriétaire à louer son appartement ou sa maison à un ascendant ou un descendant (cf. dispositif Pinel). L’occasion donnée à de nombreux étudiants de profiter du logement de leurs parents ! Un arrangement certes pratique mais encadré et régi par des règles strictes. En effet, les propriétaires bailleurs ne sont pas libres de loger un membre de leur famille durablement sans suivre les formalités qui y sont associées.

Deux options s’offrent à vous :

Rédiger un contrat de location classique

Cette démarche nécessite la rédaction d’un bail conforme au modèle légal, imposé par la loi du 1^er août 2015, dans lequel figurera :

• Le versement d’un loyer mensuel par l’occupant
• Les modalités de son paiement
• Les modalités de la récupération des charges locatives
• Le versement du loyer est obligatoire

Comme pour toute location, le bailleur n’est pas obligé de passer par un professionnel pour conclure le bail. 

Héberger à titre gratuit

Dans ce cas de figure, le propriétaire bailleur ne pourra :

• Ni percevoir de revenus fonciers
• Ni générer de charges déductibles sur son bien immobilier

Bon à savoir : si le bailleur n’est plus soumis à ses obligations parentales (étudiant à charge, enfant sans revenu) et si le locataire, logé à titre gratuit, fait partie d’une fratrie, il peut voir son avance sur héritage amoindrie si ses frères et sœurs se sentent lésés et en font la demande.

Quel loyer fixer ?

A priori, tout propriétaire désirant louer à un membre de sa famille ne le fait pas pour l’argent. Il est tentant de louer son bien à un tarif avantageux surtout s’il s’agit de son enfant, étudiant ou jeune entrant dans la vie active. Quoi de plus normal ou de naturel, pourrait-on penser.

Mais gare au redressement fiscal !  Un différentiel trop important entre le montant des loyers perçus et le prix du marché pourra vous être reproché. En percevant un loyer, vous êtes imposés après imputation des charges fiscalement déductibles. Maissi cette somme est en-deçà des valeurs attendues, l'Administration fiscale pourra procéder à un rehaussement à hauteur de l'avantage consenti. Vous seront alors réclamés les montants complémentaires. 

Bon à savoir :  En cas de filiation directe : parents ou enfants, ces derniers ne pourront pas percevoir l'APL si vous leur louez un bien qui vous appartient. Ce quel que soit le statut du locataire (étudiant, demandeur d’emploi, personne handicapée, etc.).

Grâce au dispositif d'investissement locatif en loi Pinel, il vous est possible de louer votre logement à vos descendants tout en bénéficiant d'une baisse d'impôt sur le revenu. Un coup de pouce fiscal pour vous et un loyer plus faible pour votre enfant. Le montant des loyers en loi Pinel est en effet inférieur aux loyers classiques. La déduction fiscale peut aller jusqu'à 21%.